За какво да се внимава при сключване на договор за наем

Недвижимите имоти често са най-предпочитаната инвестиция

Идеята недвижими имоти да бъдат отдавани под наем и да бъде получаван постоянен доход от тях, е привлекателна за много собственици. Често такива сделки се сключват чрез посредници.  Те изготвят договор за наем на стандартен формуляр, който не винаги отговаря на конкретната ситуация и не винаги успява да защити интересите на собственика по най-добрия възможен начин. Да не говорим, че ако имота ви се отдава чрез по-малка агенция за недвижими имоти, често пъти договора дори не е бил подготвен от юрист.

За какво следва да се внимава при сключване на договор за наем

Предназначение на имота

На първо място, в договора за наем следва да бъде уговорено предназначението, за което ще се ползва имота. Ако не е уговорено такова се смята, че имота ще се ползва според обичайното му предназначение, т.е. ако е жилищен – за живеене, ако е ателие – за извършване на творческа дейност.

Приемо-предавателен протокол

При получаването на владението на имота/връщането на владението съставете подробен приемо-предавателен протокол за наличните мебели, уреди и цялостното състояние на жилището. Вече е стандартно подписването на протоколи. Добре е имота да се огледа внимателно и да се опишат всички видими повреди и дефекти, ако има такива. В противен случай наемателят рискува наемодателят да го обвини и да претендира заплащане на вредите. За наемодателя важи същият риск. Затова е в интерес на двете страни протоколът при нанасянето и изнасянето да бъде възможно най-изчерпателен.

Депозити

В почти всеки стандартен случай при договор за наем се договаря депозит в размер на един месечен наем. Депозитът има за цел да гарантира на наемодателя, че ще си получи обезщетението за причинени от наемателя вреди или непогасени задължения след прекратяване на договора. От друга страна наемателите понякога спират да плащат комуналните сметки известно време преди да се изнесат. Така си гарантират, че депозитът им няма да бъде задържан от наемодателите, а ще бъде използван от последните за покриване на неплатените задължения.

Дългосрочни договори

Ако искате да сключите дългосрочен договор, като си гарантирате определена фиксирана доходност от инвестицията си в недвижим имот, можете да предвидите клауза за промяна в наемната цена при настъпване на определени икономически ситуации.

За чия сметка са разноските

На следващо място, много ясно да бъде посочено кои разноски се поемат от наемателите, и кои от собственика. Макар в закона да е посочено, че разходите свързани с обикновеното ползване на вещта се дължат от наемателя, а всички други от наемодателя – страните са свободни да уредят подробно коя страна кои разходи ще заплаща. Тук е важно да знаете, че страните могат да се договарят както сметнат за добре. Освен това, подробното уреждане на задълженията на страните в договора спестява евентуални бъдещи спорове.

Някои наемодатели се договарят такса смет на имота да се заплаща от наемателя и само данък сгради да бъде за сметка на наемодателя.

Партида на името на наемателя

По отношение на консумативните разноски, заплащани от наемателя, е много полезна възможността, която комуналните дружества обикновено предвиждат в своите общи условия, а именно да се открие на партида на името на наемателя.

Така отношенията между съответното дружество и наемателя не са опосредени от наемодателя, и Топлофикация или ВиК дружеството има възможност да търси плащане на неплатените задължения направо от наемателя.

Договорено посещение на имота

Не по-малко важно е да се предвиди как, кога и при какви условия наемодателят има възможност да посещава имота си. Това е желателно за да го наглежда и да осъществява своеобразен контрол за изпълнение задълженията на наемателя. Ако сте собственик на повече от един имот и ви е излишно обикалянето им веднъж месечно, може да бъде договорен удобен и за двете страни брой пъти годишно.

Адресната регистрация

Предвидете в договора позицията наемодателя да съдейства на наемателя да регистрира адреса в наетото жилище като настоящ/постоянен. За наемателите не е без значение да бъдат регистрирани, където живеят. В един момент наемателят ще се нуждае от адресна регистрация за определени цели – например за записване на дете в детска градина.

Ремонтни дейности

Относно дребните поправки, които се налагат от обикновената употреба на имота, са за сметка на наемателя (чл.231 от ЗЗД, замърсяване на стените и дограмите в помещенията, поправка на кранове, брави, контакти и др). Поправки на всички други повреди извън дребните се заплащат от наемодателя, тъй като Законът го задължава да поддържа в изправност наетата вещ през целия наемен период (счупени при градушка стъкла, поправя протекъл покрив, прави ремонт на общите части и т.н.). Ако повредите са по вина на наемателя, то той плаща за отстраняването им (чл. 231, ал. 2 от ЗЗД). Договора за наем може да бъде развален по реда на чл. 87 от ЗЗД, като даде на наемодателя си подходящ срок за отсраняване на повредата и го предупреди, че след изтичнането му ще счита Договора за прекратен, при неспазване на ремонтните дейности.

Прекратяване на договора за наем

На последно място, изключително важно е да се предвиди при какви условия се прекратява договора за наем. Автоматичното прекратяване на договора за наем, при определени обстоятелства изглежда много удобно.

На практика обаче се пораждат спорове към кой момент договора е прекратен. Съответно дали в случаите когато е налице неплащане на наема може да се претендира наемната цена или искът следва да се предяви като обезщетение за ползване, на имота, което е дължимо след прекратяването на договора.

Допълнителни клаузи

Ако сте се уговаряли с наемателя за нещо допълнително, което не е упоменато в договора, нека бъде добавено като клауза в споразумението. Допускане и брой на домашни любимци, ползване на дворно пространство, монтаж на рекламни табели за офис пространства са само част от допълнителните уточнения.  При коректно описани права и задължения, професионално изготвеният договор за наем ще помогне за предотвратяване или преодоляване на проблеми, които могат да възникнат и от двете страни.

Ако сте собственик на имот и предстои отдаването му под наем може да се свържете с нас за консултация.

Имате нужда от помощ

Нашият екип има сериозен опит в извънсъдебни споразумения, както и в успешното провеждане на съдебни процедури.

За връзка с нашия екип:

Тел.: 02 995 00 33

Моб. телефон:  +359 888 714 360

Работно време пон. – пет.: 09:30 -19:00

Адрес: гр. София, кв. Лозенец 1164

ул. Университетска 15, ет.1, офис 1

Email: chavdar_penchev@abv.bg